登記関係 >土地境界確定測量とは?

土地の境界は大変デリケートです。土地境界紛争を防ぐ方法とは

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土地境界紛争勃発!その時あなたは?
   
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土地の境界を明確にする方法


土地は高価で重要な資産ですが、

自分の土地と隣人の土地の境界が

どこにあるのかは大きな関心事です。

お隣さんと境界でもめることは少なくありません。

これから土地を買おうと考えている人や、

自分の土地を売ろうと考えている人、自分の家を建てようと考えている人は、

常に土地の境界がどこにあるのかを意識して知っておく必要があります。

最近は境界についての裁判も増えています。

親子二代に渡り、境界が原因でお隣同士が仲違いしているケースも少なくありません。

土地境界確定測量(確定測量)は、

隣の人の土地との境界を決める(確定)するために行います。

現在、主に「土地家屋調査士」が土地の境界の専門家として認識されています。

なぜ土地の境界を決める必要があるのでしょうか?

日本の土地の境界について

日本の90%以上の土地境界は不明確です。

コンクリート杭や鋲等の境界標が仮にあっても間違っていることが多々あります。

隣の土地に境界が30cm以上ずれていたりすることも珍しくありません。

まれに1m以上ずれているケースもあります。

特に起伏のある傾斜地では間違っていることが多いのが現状です。

境界線を知らないあいまいな状態で

家を建てたり、 土地を売買すると後で必ずと言っていいほど問題が生じます。

そのため、事前に土地境界確定測量を行い、境界線を明確にする必要があります。

土地の境界は一度もめると、修復が効きません。

裁判をしたとしても、後味が悪いだけです。

できるだけ早く、土地境界を明確にし、

お隣同士で確認した旨を書面として残す必要があります。

土地の面積(地積)が登記記録より少ない

たいてい、土地には登記記録があります。

登記記録には所在・地番・地目・地積が書いてあります。

しかし、登記記録の地積は正しいのでしょうか?

明治時代には測量を行う際に、縄などを用いて精度の低い測量を行っていました。

現在の測量は精密機械を用いていますので正確さにはかなりの違いがあります。

縄で測量し面積を求めた、土地の登記記録の地積(土地の面積)は

不正確である場合が多々あります。

登記記録に200uと書いてある土地を土地境界確定測量を行ってみたら

180uであったということも珍しくはありません。

20u少なくなると不動産としての価値はかなり減ります。

坪40万円の土地であれば20uは約6坪ですので

6坪×40万円=240万円損をしたことになります。

土地を購入する場合、都市部では必ず売買の要件に境界を確定し、

確定した面積での売買が一般的になりました。

購入者にとっては正しい地積を知った上でないと

土地購入を決めることはリスクが大きいからであるといえます。

費用対効果を考える必要もありますが、坪単価の低い郊外の土地においても、

最近は、境界紛争が起きています。

境界紛争は一度起きると「金銭の問題ではない」ということになります。

意地の張り合いですね。

土地を売買する際は、必ず土地の境界線を決めてから

受け渡しをする必要があります。

お隣の塀が越境している

境界が明確でないと、間違って隣の人の土地に家を建ててしまうこともありえます。

こうした家などの構造物が境界を超えている状態を越境していると言います。

家を建ててから越境していることが判明した場合、

最悪建物を取り壊さなければなりません。

このようなリスクを回避するため、土地を売買する場合や建物を建てる場合には、

最近では必ず土地境界線を明確にし、お隣の土地に越境があるか確認し、

面積(地積)が何u(何坪)であるかを確定することが一般的になりました。

塀が隣人の土地にまたがっている(越境している)ことは多々ありますが、

越境が原因で隣人とのトラブルは頻繁にあり、

お隣同士で睨み合うことも少なくありません。

境界線が原因で代々に渡りトラブルが絶えないこともあります。

越境がある場合は、越境している箇所を明確にし、

覚書を交わすことで子や孫の代まで土地を無事に継承することが必要です。

土地境界確定測量の手順

調査

土地の過去の資料を調査します。

主に登記所や市町村役場を調査します。

時には国土地理院の地図や航空写真を入手します。

その他に近隣の住民から聴取し、資料の提供をお願いすることもあります。

測量

通常、土地に関係する様々な資料との整合性をみるために

1街区(道路や水路などで囲まれた土地)のエリア内にある、

境界標(コンクリート杭など)、ブロック塀、建物、U字溝などを

測量し、位置関係が分かります。

1街区全体を測量することで

1街区の土地の形状と面積(地積)の測量データを得ます。



測量して分かった1街区の地積と

1街区にある登記記録全ての地積の合計と照らし合わせます。

1街区事体が、登記記録の地積と比べて多い少ないが明確になります。

場所によっては、更に隣の街区を測ることもあります。

計算

過去の資料を基に測量のデータと突合せ境界の位置を計算します。

地図若しくは地図に準ずる図面や地積測量図、その他にも様々な絵図や地図を基に

図面上の長さや面積、そして形状を図上で計測します。

現地において測量結果と照合しその計算結果を基に境界を決めます。

立会い

計算し導き出した境界の位置を、

隣接地の土地所有者や、国、県、市など役所と立会いを行い協議します。

その結果、全て隣接地の土地所有者の了解を得て、境界を決めます。

越境に関する覚書を交わす

構造物(建物や塀など)が境界線を越えて越境している時は、

越境している構造物を造りなおす際に越境しないように控える事を

後日の証とする為に覚書を交わします。

境界標設置

境界が決まると、境界標を設置します。
 
境界標はコンクリート杭やプラスティック杭、金属プレート、鋲などがあります。

設置するにはセメントを使い動かないように固定します。  

道路証明(官民界の立会い証明)の取得

境界が決まると隣接土地の所有者が国や県、市町村などの役所の場合は、

書類と図面を提出して証明を取ります。

市町村道や県道・国道との境界立会いの証明を取らない

土地家屋調査士や測量士が多いので注意して下さい。

証明がない場合、後日トラブルの原因になります。 

以上の事を全て終えますと成果品を作成し、納品します。

土地境界確定測量の期間

納品までの期間は事件によって異なりますが最低1ヵ月以上はかかります。

長い場合は、何年もかかるケースもありますが、そういうケースは稀です。

ほとんどのケースは、2,3ヶ月で終わります。

土地境界確定測量の要注意点

成果品の図面関係はGPS測量を使用した公共座標値での測量図を要求して下さい。

現在、土地に関する登記申請は原則全て公共座標の使用が義務付けられました。

しかし99%の土地家屋調査士は原則ではなく、特例を用いています。

特例は所詮特例でしかなく、原則が一番良いのです。

公共座標は位置精度を持ちます。

分かりやすく説明しますと、小学校にあるような緯度経度での位置情報を持っています。

緯度経度で座標値をもつため、災害や越境に関しても今後あらゆる問題が少なくなります。

しかし、公共座標を用いないケースが99%以上です。

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